Ordliste

Når du skal legge inn bud på bolig under tvangssalg finner du deg ofte i en jungel av juridiske ord oss "vanlige" mennesker ofte ikke forstår mye av. Her har vi prøvd å samle de meste sentrale ordene rundt tvangssalg og betydningen av de.

---

Begjæring

Begjæring av tvangssalg på en bolig betyr at kreditor krever at en bolig skal tvangsselges etter gjentatte forsøk på å inndrive det eieren skylder.

Eier skal motta varsel om tvangsfullbyrdelse minimum 14 dager før boligen blir begjært tvangssolgt.

Etter begjæring om tvangssalg begynner tvangssalgprosessen. Eier har fortsatt mulighet til å selge boligen på egenhånd, noe som ofte skjer.

Forkjøpsrett

Som ved vanlige boligsalg i borettslag kan det være forkjøpsrett på boligen. Det vil si at selv om du har det høyeste budet på boligen kan en med forkjøpsrett by det samme budet og vinne budrunden.

Ved tvangssalg av ideelle andeler har alltid den eller de eierene av de andre ideelle andelene forkjøpsrett på andelen.

Les mer om forkjøpsrett på Wikipedia.

Fravikelse

Når man blir begjært fraveket vil det si at namsmannen har bestemt at eier skal flytte. Nekter eier å flytte, vil fravikelsen skje ved tvang.

Om eier på noen måte står i veien for tvangssalget, kan tingretten og saksøker begjære fravikelse før salget er gjennomført. Det vil si at eier blir kastet ut før salget er gjennomført (Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14).

Heftelser / Pengeheftelser

En bolig har ofte pengeheftelser der for eksempel banken har stilt boligen som garanti for et lån. Alle pengeheftelser blir slettet ved et tvangssalg. Andre heftelser som veirett, rett til båtplass, borett, osv. kan følge med leiligheten. Dette skal alltid stå i prospektet og det er viktig at du setter deg inn i dette.

Et tvangssalg kan kun gjennomføres dersom pengeheftelsene med bedre prioritet enn saksøkerens krav innfris (Tvangsfullbyrdelsesloven § 8-16)

Ideell andel

I enkelte tilfeller er det kun én av flere eiere det blir begjært tvangsfravikelse av. De andre eierene kan da dele opp boligen i flere andeler for å slippe at sin del av boligen blir tvangssolgt. Den ideelle andelen som blir tvangssolgt blir da lagt ut på markedet som for eksempel "Ideel halvpart av enebolig" eller lignende der du i praksis kjøper en halv enebolig og må dele den med de andre partene. Det ofte de andre partene som ender oppp med å kjøpe denne andelen.

Kreditor / Saksøker

I følge Wikipedia er en kreditor "en betegnelse på en som har krav på en ytelse". Kreditoren blir også ofte kalt "saksøkeren" i forbindelse med tvangssalg.

I et tvangssalg er saksøkeren gjerne banken eller kredittselskapet som saksøkte har lånt penger av og skylder penger.

Det er kreditoren som begjærer tvangssalget og går gjennom prosessen sammen med tingretten.

Medhjelper

En medhjelper i tvangssalg er den personen som står for selve salget av boligen. Dette er ofte en advokat eller eiendomsmelger utnevnt av tingretten. Medhjelperen står for visninger, oppgjør og alt det praktiske rundt tvangssalget.

Mislighold

Mislighold betyr å ikke oppfylle sine plikter til en kontrakt. En bolig begjæres ofte tvangssolgt når en person misligholder boliglånet sitt eller misligholder sine plikter ovenfor borettslaget (ikke betaler husleie, ect.)

Namsmyndighetene

Namsmyndighetene består av namsmannen og tingretten.

Namsmannen

Namsmannen er personen som utfører selve fravikelsen av eiendommen. Namsmannen er ofte en del av lensmanns- og politikontorer, og er den eneste myndighet i Norge som kan benytte tvang og makt til å gjennomføre sivile krav.

Prosessfullmektig

Partene i et tvangssalg omtales som saksøker og saksøkte. Om noen av partene bistås av advokat, omtales disse som prosessfullmektiger.

Saksøkte

Saksøkte i et tvangssalg er gjerne personen som for eksempel har misligholdt boliglånet sitt og dermed får eiendommen sin tvangssolgt.

Den motstående parten blir ofte kalt saksøker eller kreditor og er ofte banken eller kredittselskapet saksøkte skylder penger.

Stadfestelse

Når medhjelperen har fått inn høye nok bud til at de prioriterte pengeheftelsene blir dekket skal han eller hun sende over budene til saksøker. Saksøker skal da ta stilling til om de ønsker å stadfeste budet (dvs. godta budet).

Om saksøker ønsker å stadfeste budet må tingretten avgjøre om budet skal stadfestes. Tingretten kan nekte å stadfeste budet når for eksempel det er sannsynlig at det er mulig å oppnå høyere pris, budet ikke dekker alle heftelser med høyere prioritet, budet ikke er bundet lenge nok i henhold til Loven om tvangsfullbyrdelse eller saksøkte har oppfylt saksøkerens krav.

Etter budet er stadfestet har de andre partene i saken to uker på seg til å komme med innsigelser. Etter disse ukene er gått er boligen solgt.

Tingretten

I følge Wikipedia er tingretten "det første nivået i domstolssystemet i Norge i straffesaker og i praksis også i sivile saker".

Tingretten er øverste instans i et tvangssalg og det er de som utnevner medhjelper til tvangssalget. Når saksøker ønsker å begjære en bolig for tvangssalg gjør de det til tingretten. Tingretten er også de som tar den endelige avgjørelsen om et bud skal godtas og boligen bli solgt (se stadfestelse).

Tvangsforretning

En tvangsforretning skjer når en person har mislighold sine gjeldsforpliktelser over tid. Namsmannen vil da utføre en tvangsforretning der han tar grep for å innkreve det skyldte beløp, for eksempel ved tvangssalg av bolig.

Tvangsgrunnlag

Tvangsgrunnlag er grunnlaget som gjør at namsmannen kan utføre en tvangsforretning.

Tvangsfullbyrdelse

Tvangsfullbyrdelse er prosessen der myndighetene (namsmannen) tar grep for å innkreve gjeld for en kreditor. Et tvangssalg av en bolig er en tvangsfullbyrdelse.

Tvangsfullbyrdesloven

Tvangsfullbyrdesloven er loven om tvangsfullbyrdelse.

Du kan lese mer om Tvangsfullbyrdesloven på lovdata.no

Utleggsforretning

Når en kreditor får bistand av namsmannen til å inndrive skyldig gjeld, tar namsmannen pant eller utleggsforretning i boligen til den saksøkte. Dette kan senere føre til at boligen blir tvangssolgt om ikke kravene til kreditor blir innfridd.

---

Vi har innhentet disse opplysningene etter beste evne og tar forbehold om at noen av opplysningene kan være feil eller utdaterte. Om du har noen kommentarer, vennligst ta kontakt.